Эволюция услуг: как управление жилыми комплексами улучшает качество жизни

09.12.2016

В последнее время некоторые застройщики озабочены не только тем, как продать свои объекты, но и тем, чтобы сделать дальнейшее проживание в них комфортным. Для этого нужен не только широкий спектр услуг и современные технологии, но и квалифицированная управляющая компания, способная на большее, нежели чистка снега и замена лампочек в подъездах. И если раньше подобное было присуще в основном элитному сегменту, то теперь над этим задумались и игроки массового сектора, рассказали эксперты рынка.

Эволюция услуг: как управление жилыми комплексами улучшает качество жизни

В последнее время некоторые застройщики озабочены не только тем, как продать свои объекты, но и тем, чтобы сделать дальнейшее проживание в них комфортным. Для этого нужен не только широкий спектр услуг и современные технологии, но и квалифицированная управляющая компания, способная на большее, нежели чистка снега и замена лампочек в подъездах. И если раньше подобное было присуще в основном элитному сегменту, то теперь над этим задумались и игроки массового сектора, рассказали эксперты рынка.


Насущная необходимость


Крупные застройщики всегда ставят свою управляющую компанию для обслуживания жилого комплекса, рассказывает директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов. Связано это с тем, поясняет он, что по действующему законодательству после сдачи в эксплуатацию застройщик несет пятилетнюю гарантию на построенный объект. И в случае возникновения каких-либо гарантийных случаев с помощью собственной УК застройщик устраняет проблемы более эффективно, оперативно и с минимальными финансовыми потерями. Причем это касается не только проектов комплексного освоения территорий, но и стандартных ЖК и даже объектов точечной застройки, замечает Брызгалов.


Зачастую организация собственной УК — это насущная необходимость и для жильцов, и для застройщика, который обязан передать дом коммунальным службам в течение трех месяцев после сдачи в эксплуатацию, добавляет директор по информационной политике и PR Urban Group Яна Максимова. Часть квартир на этот момент еще может быть не выкуплена, а значит, жильцы не могут организовать собрание ТСЖ или выбрать УК самостоятельно. Но для нормальной жизни в доме нужно организовывать вывоз мусора, уборку, и прочее. Управляющая компания от застройщика решает эти проблемы на начальном этапе. Чаще всего она вступает в работу еще до сдачи дома, заранее настраивая оборудование и коммуникации, отмечает Максимова.


Если говорить о комплексных проектах, то они, как правило, вводятся в эксплуатацию поэтапно, объясняет директор департамента управления жилой недвижимостью группы ПСН Александра Гулева. Пока строится вторая очередь, на первую уже распространяются гарантии застройщика. Это наиболее простая и эффективная возможность установить прочные и доверительные отношения с покупателем и при этом не тратить дополнительных ресурсов на постороннюю управляющую компанию. Кроме того, ставя в проект свою управляющую компанию, застройщик имеет возможность контролировать уровень и качество услуг. В проектах комплексного освоения территории (КОТ) застройщик берет на себя обязательства не только построить крышу над головой, но и создать комфортную среду для проживания. И для застройщика, особенно в условиях сегодняшней жесткой конкуренции, крайне важно выполнить все данные покупателям обещания по благоустройству и содержанию дома. Собственная управляющая компания — это возможность принимать более оперативное и внимательное участие в проекте после его сдачи в эксплуатацию, добавляет Гулева.



"Профессиональный и надежный застройщик, заботящийся о своей репутации, заинтересован в сохранности жилищного фонда, улучшении качественных характеристик предоставления жилищно-коммунальных услуг населению, честном подходе к содержанию новостроек и комплексному обслуживанию территории нового жилого комплекса. Поэтому эксплуатацию жилого фонда доверяют исключительно профессионалам, отсекая посторонний дилетантский подход к делу. В дальнейшем управляющая компания работает вкупе с застройщиком, улучшая комфорт проживания", — отметил генеральный директор ГК "Кортрос" Станислав Киселев.


От элитки к эконому


Первоначально собственные УК появлялись преимущественно в сегменте элитной недвижимости, особенно в проектах с дорогостоящей внутренней отделкой и инновационными инженерными технологиями, рассказывает Максимова. Теперь они широко распространены и в сегменте эконом- и комфорт-класса, куда помимо прочего пришла и сложная авторская архитектура, констатирует эксперт, приводя в пример проекты своей компании.


"Раньше собственную управляющую компанию создавали в основном застройщики элитного жилья", — подтверждает слова коллеги Гулева. Это было связано с тем, что найти УК, которая будет соответствовать такому высокому уровню жизни, было крайне сложно. Сегодня, по ее словам, УК создаются девелоперами для всех сегментов жилья, поскольку поддерживать определенную среду и комфорт нужно теперь во всех классах вне зависимости от того, относится ли проект к КОТ или точечной застройке. При этом эксперт ПСН отмечает, что стоимость содержания отдельно стоящего дома немного дороже, содержание КОТа, — связано это, как правило, с расходами на персонал.


"Реалии сегодняшнего дня таковы, что работа управляющей компании должна быть прозрачна и понятна для жителей. При соблюдении этого принципа, информация о ее деятельности становится доступна для всех. Именно с оглядкой на это застройщики должны привлекать УК для ведения хозяйства в возводимых комплексах", — добавляет Киселев.


Новые подходы


Брызгалов напоминает, что есть минимальный перечень услуг, предоставляемых УК, который регламентирован государством, а есть дополнительные (наличие консьержа, огороженная территория и пр.). Эксперты отмечают, что сегодня даже в массовом сегменте многие компании не ограничиваются минимальным перечнем, стараясь сделать территорию огороженной, посадить консьержей в каждом подъезде, улучшить места общего пользования. "Как правило, жители готовы оплачивать дополнительные услуги, поскольку они понимают, что в итоге от этих мелочей зависит комфорт и безопасность их проживания", — делится наблюдениями Брызгалов.


Новым веянием, еще не особенно распространенным, но весьма перспективным, можно назвать стремление УК оптимизировать временные и финансовые затраты жильцов в части ЖКХ. Как пример Брызгалов приводит приборы учета коммунальных ресурсов с возможностью дистанционного снятия показаний. Он уточняет, что такие приборы уже есть в ЖК M-House на улице Академика Янгеля в Москве. Устанавливали их с целью экономии временных ресурсов жильцов по снятию показаний и более эффективного управления. Помимо этого, к примеру, прибор учета по электричеству многотарифный, он помогает оптимизировать расходы собственника на электроэнергию. "В настоящее время мы прорабатываем вопрос по установке подобных счетчиков в наших UP-кварталах в Подмосковье", — говорит Брызгалов.


Новые подходы сегодня связаны, прежде всего, с автоматизацией систем, дополняет Гулева. Например, в проектах ПСН, по ее словам, вводится автоматизация инженерных систем, которая является сегодня более точной, чем человеческий фактор, и позволяет скорее предотвращать аварийные ситуации.


"Еще одно наше ноу-хау — это "уберизация" услуг", — делится наблюдениями Гулева, поясняя, что предоставление услуг жителям их проектов будет осуществляться в двух направлениях. Услуги по содержанию и ремонту жилого комплекса будут выполняться силами управляющей компании в рамках условий договора с жителями, а исполнителя дополнительных платных услуг жители смогут выбирать самостоятельно, через единый сервисный портал.


Ноу-хау в действии


В последние годы отечественные застройщики начинают обращать внимание на различные энергоэффективные технологии. В этом отношении показателен пример жилого района "Академический", возводимого ГК "Кортрос" в Екатеринбурге. Несмотря на то, что окончательно проект будет реализован в 2026 году, часть его уже построена, и работу одноименной УК уже можно оценить.


Проект насыщен всяческими инновациями. Как рассказал генеральный директор управляющей компании "Академический" Николай Смирнягин, в районе внедрена автоматизированная система погодозависимого регулирования. В каждом жилом доме расположен индивидуальный тепловой пункт. Датчики температуры наружного воздуха не допускают перерасхода тепловой энергии. В то же время жители могут и сами скорректировать климат в каждой квартире — с помощью терморегулятора.



Смирнягин отмечает, что системно решается также вопрос электроснабжения. Для освещения холлов, коридоров, лестничных площадок и других мест общего пользования здесь используются светодиодные лампы. Применение энергосберегающих ламп и датчиков движения позволяет снизить расход электрической энергии на общедомовые нужды более чем на 50%. А двухтарифные поквартирные счетчики электроэнергии стимулируют снижение потребления электроэнергии в квартирах и помогают жителям сокращать расходы.


Также в районе есть несколько "электродомов", замечает генеральный директор УК "Академический". Это экспериментальные дома, в которых отсутствует традиционная система водяного отопления, а обогрев помещений осуществляется с помощью систем теплого пола. Еще одна новация "электродомов" — система принудительной индивидуальной вентиляции с рекуперацией тепла. Она не только обеспечивает вентиляцию и дополнительную очистку воздуха, но и позволяет снизить потребление энергии на отопление помещения. В результате средний уровень потребления тепла в районе ниже городского норматива, что напрямую влияет на размер коммунальных платежей, обращает внимание Смирнягин.


Человеческий фактор


Внедрение автоматизации при управлении жилыми комплексами вовсе не означает, что вытесняется человеческий фактор — все процессы так или иначе контролируются людьми. Например, Urban Group под каждый проект создает отдельную УК с полным штатом сотрудников, но при этом у группы существует своя служба контроля качества, которая реагирует на жалобы жителей и корректирует работу всех управляющих компаний.


В том же "Академическом" также специально обученные сотрудники УК постоянно мониторят состояние жилфонда и оперативно реагируют на жалобы жителей. Сами жители также участвуют в управлении районом — два года назад здесь начал работу общественный совет "Академический", состоящий из самых активных собственников. Он представляет собой площадку для обмена мнениями и выработки решений. Совет участвует в решении вопросов благоустройства придомовых территорий, обеспечения безопасности района, сотрудничества с интернет-провайдерами и многое другое.


Смирнягин добавляет, что подобные технологии и содержание обслуживающей их УК не обязательно должны обходиться собственникам дорого. И это еще раз доказывает, что жилье эконом-класса может быть вполне комфортным и доступным.