Как принять квартиру в новостройке: советы для дольщиков



Каким образом заставить застройщика выполнить работу качественно и в соответствии со сроком?

Елена вложила деньги в новостройку. Когда строительство успешно завершилось, ей было необходимо принять квартиру у застройщика.

Для этой процедуры Елена приехала в офис компании, бегло пробежалась по договору и поставила подписи. Ей торжественно вручили ключи. Переступив порог квартиры, Елена обнаружила, что окно в гостиной разбито. Она была уверена, что заменой стекла обязан заняться застройщик, и ещё не знала, что менять стекло придётся за свой счёт. И всё из-за нескольких ошибок, допущенных при совершении сделки.

Мы расскажем вам, как не оказаться в такой же ситуации, и подробно опишем, как нужно проводить процесс приёмки квартиры и подписание документов.

Документы, необходимые для совершения сделки

После завершения процесса строительства застройщик получает от администрации города официальное разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Это указывает на то, что дом формально готов к заселению. Застройщик отправляет владельцам квартир письмо, в котором уведомляет об окончании строительства, предлагает осмотреть квартиру и принять ключи. По крайней мере, такое требование предъявляет законодательство РФ.

Застройщики с хорошей репутацией уведомляют дольщиков посредством звонков и смс. Однако это встречается не так часто. Обычно застройщики ограничиваются официальным письмом. Чтобы быть в курсе всех новостей, отслеживайте застройщика в социальных сетях, подпишитесь на официальное сообщество: там информация о сдаче дома появится в первую очередь. После этого вы можете позвонить связаться с застройщиком самостоятельно и выбрать время встречи.

Первая задача: встретиться с застройщиком в офисе и проверить все документы. Подписывать акт приёмки сразу не нужно. Задача вторая: осмотреть квартиру на предмет недочётов вместе с другими дольщиками. Акт приёмки следует подписывать только тогда, когда вы убедитесь, что квартира находится в хорошем состоянии. Обнаружив недочёты, составьте официальную претензию. Компания должна устранить проблемы. После этого процесс приёмки повторяется.

Посетить офис обязаны участники долевого строительства, отмеченные в договоре долевого участия (кратко - ДДУ). Потребуется взять с собой оригинал паспорта и договор ДДУ.

Если же вы находитесь в другом городе, и договор оформлен на нескольких дольщиков, составьте нотариальную доверенность на одного из них.

Самая распространённая ошибка дольщиков – подписание договора перед посещением квартиры. При встрече в офисе компания-застройщик торопит дольщиков и убеждает поставить подпись без предварительного ознакомления с квартирой. Идти на поводу у компании не стоит. Для начала убедитесь, что приобретаемое жильё полностью соответствует вашим ожиданиям.

Также застройщик может предложить поставить подпись в акте голосования за управляющую компанию (УК). Такая просьба бессмысленна, а главное – незаконна. Поскольку вы не являетесь полноправным владельцем квартиры, ваш голос учитываться не должен. В случае с Еленой застройщика это не остановило. Он положил перед ней стопку документации и убедил подписать акты не глядя. В итоге Елена, посетив квартиру, увидела разбитое окно. За него ей пришлось отдать 15 тысяч рублей. Застройщик платить отказался, заявив, что в порче имущества виноваты нанятые ею ремонтники.

Срок передачи квартиры новому владельцу

Информация о сроке сдачи указывается в документации. Компании даётся конкретный срок на передачу жилья. В договоре указывается точная информация о сроке, когда компания-застройщик обязана получить от администрации официальное разрешение. Это может быть сформулировано следующим образом: «Разрешение на эксплуатацию должно быть получено во втором полугодии 2022 года». Соответственно, до 31 декабря 2022 года дом должен быть сдан.

Срок передачи квартиры определяется в зависимости от срока сдачи. Евгения, решив приобрести дом в новостройке, получила на руки договор. В нём указано, что застройщик обязан передать квартиру дольщикам через 60 дней после срока сдачи. Разрешение на эксплуатацию было получено 30 июня 2022. Отсчёт начался со следующего дня – 1 июля. Соответственно, процесс передачи квартиры новой хозяйке должен состояться до 31 августа 2022 года.

Бывают ситуации, когда компания по тем или иным причинам не может закончить строительство в оговорённый срок. В этом случае отсчёт времени на передачу прав собственности владельцу начнётся со следующего дня срока, прописанного в договоре.

В случае просрочки на 1 день и более у дольщика появляется законное право требовать компенсацию.

Дату передачи квартиры обязательно нужно указать в акте. Этот документ является официальным подтверждением вашего права на получение неустойки в случае просрочки.

Выплата компенсации при нарушении сроков сдачи

Дольщики имеют законное право на получение выплаты. Компания, нарушившая сроки сдачи, должна компенсировать дольщику потерянное время в финансовом эквиваленте. Нужно написать застройщику заявление с претензией. Застройщику даётся 10 календарных дней на ответ. Добросовестные застройщики звонят будущим владельцам квартир, приглашают их на встречу и определяют сумму выплаты, которая устроит обе стороны. Перед встречей подсчитайте компенсацию за нарушение срока самостоятельно. Ставка неустойки по ДДУ составляет 11 %.

Нужно учитывать вероятность, что в период просрочки ставка Центрального Банка России может измениться. В таком случае, неустойка за дни с разными ставками высчитывается по отдельности и суммируется.

Оптимальный вариант – договориться с компанией о компенсации без вмешательства суда. Добросовестный застройщик предложит составить документ о досудебном регулировании спора с указанной суммой компенсации и сроком её выплаты.

На практике нередко встречаются ситуации, когда договориться «полюбовно» с компанией-застройщиком не удаётся. Единственный вариант решения проблемы – обращение в суд. Судьи, в большинстве случаев, поддерживают требования дольщика. Проигравшие компании-застройщики при этом несут серьёзные убытки. Они вынуждены выплатить компенсацию, штраф за нарушение закона и оплатить судебные издержки.

Что делать при существенных недочётах застройщиков

Недочёты встречаются у многих застройщиков. Задача дольщиков – защитить свои права и избежать финансовых потерь в будущем. Ваше право на квартиру регулируется законодательством РФ.

В соответствии с законом, застройщик обязуется устранить недочёты самостоятельно или выплатить справедливую компенсацию дольщику за причинённые неудобства. Для этого составляется дефектный акт – документ, в котором фиксируются обнаруженные недочёты. Недочёты делятся на две группы: существенные и несущественные. Существенные недочёты – это серьёзные дефекты, мешающие комфортному проживанию. К существенным недочётам можно отнести неисправную канализацию, трещины и дыры в полу и стенах, сломанные окна и двери. Даже один существенный недочёт – это уважительная причина для отказа от подписания акта приёма-передачи. Обнаруженный дефект надо указать в дефектном акте. Договор можно подписать после своевременного устранения недочёта.

К несущественным недочётам относятся дефекты, не мешающие проживанию. Это могут быть царапины, трещины, неработающий домофон. Указав такие недочёты в акте, подписывайте договор на приём-передачу квартиры. Если вы откажетесь принимать квартиру в этом случае, в течение двух месяцев компания постарается доказать, что вы целенаправленно отказываетесь от приёмки. Тогда квартира будет передана вам в полноправное владение без вашего согласия.

Недочёты могут быть обнаружены и после подписания акта. Застройщик, работающий по 214-ФЗ, должен рассмотреть ваше заявление и устранить все дефекты.

Обнаружив существенные недочёты, обязательно укажите их наличие соответствующем акте.

Устранение недочётов застройщиками

Застройщики часто отказываются выплачивать дольщикам компенсацию. Обычно они предлагают исправить дефекты с помощью подрядчиков. В таком случае, нужно быть готовым к длительному ожиданию. В законе не указывается конкретный срок для устранения недочётов.

Срок исправления дефектов зачастую зависит от количества сданных квартир. В среднем, дольщики могут ждать от 3 недель до 3 месяцев. Если документ приёма-передачи заверен подписью, то компания передаст подрядчикам ключи. Подрядчики исправят дефекты. После этого процедура приёмки повторится.

В случае, если вы всё же поставили подпись в акте, и единственный комплект ключей находится у вас, то застройщик должен позвонить и договориться о визите строителей. Вы прибудете в заранее оговоренное время и откроете им дверь.

Не расстраивайтесь, если при приобретении жилья в новостройке возникнут проблемы. Все они решаются. Самое главное: помнить о своих правах и действовать в соответствии с законодательством. При нарушении застройщиком сроков сдачи у вас появляется законное право на компенсацию. Дефекты, обнаруженные в квартире, должны быть устранены самим застройщиком.

Вы не должны нести финансовые потери из-за ошибок застройщика! Не позволяйте застройщикам нарушать ваши права!

Что нужно учесть перед совершением сделки?

  1. На приёмке обязаны присутствовать все дольщики, зафиксированные в ДДУ. С собой нужно иметь два документа: паспорт и договор долевого участия.
  2. Прежде чем поставить подпись в акте приёма-передачи, посетите квартиру и лично убедитесь в отсутствии существенных недочётов.
  3. Информация о сроках прописана договоре. Там чётко указывается, когда компания-застройщик обязана передать вам квартиру в пользование.
  4. При нарушения срока сдачи подавайте претензию с требованием выплатить компенсацию. С процентной ставкой по неустойке можно ознакомиться в Центробанке.
  5. Устранение дефектов или выплата компенсации на их устранение – прямая обязанность застройщика.
  6. При наличии существенных дефектов акт приёма-передачи подписывать не нужно. Укажите дефекты в акте и дождитесь, когда их исправят

Источник: https://6kvartal.ru/